不動産投資に興味がある！
でもどの不動産投資会社を選べば良いのかわからない…
実は私も同じ悩みを持っていて、解消のために多くの不動産投資会社から話を聞きました。
今回はその内、不動産投資会社「J.P.RETURNS」のセミナーに参加した時の経験と感想を、紹介していきたいと思います。
J.P.RETURNSの概要
まずは「J.P.RETURNS」の企業概要を抑えておきます。
| 内容 | |
| 会社名 | J.P.Returns株式会社 |
| 設立 | 2002年11月 |
| 資本金 | 9,000万円 |
| 本社所在地 | 東京都千代田区丸の内2-6-1 丸の内パークビルディング6階 |
| 事業内容 | 不動産企画・開発事業 不動産売買・販売・仲介・管理事業 生命保険代理店事業 損害保険代理店事業 |
| 電話番号 | 03-5962-9450 |
| 管理戸数 | 約1,500戸（2020年12月） |
| 全体入居率 | 99.4％（2020年3月末） |
「J.P.RETURNS」は主に投資用マンション物件を扱う会社です。
設立からは18年経過しており、そこそこ歴史のある会社であると言えそうです。
事業の内容は、投資用物件の販売と管理、オーナーのマネープランのフォロー等、不動産投資を中心した基本的なものとなっています。
物件の取扱いは、「中古のみ」「都内のみ」で「狭く深く＝専門性が高い」ものとなっています。
また、営業マンは少数精鋭（12人）で、その道で経験を積んだ人を対象としたヘッドハンティングによる採用のみを実施しているそうです。
また、運用の方針としては「売却」による出口への意識が強いように感じました。
都心の質が高い物件を取り扱っているからこそかもしれませんが、その辺りの話を聞きたい場合はおすすめです。
- 取扱い物件について
- 賃貸管理について
まずは上記内容についてそれぞれ簡単に紹介していきます。
取扱い物件について
１つ目は物件取扱い物件における特徴です。
まず、取扱いエリアは「都心５区とその周辺のみ」とかなり狭い範囲に絞っています。
また７割以上の物件が駅から徒歩５分以内と、とにかく物件価値が下がらないことを重視しています。
その分利回りは下がってしまうものの、いつでも売却できることは強みとなります。
また、物件の種類は以下３種類の取扱いがあります。
- 低価格高利回り（1,000〜1,500万円）
- 都心築浅ハイスペック（2,000〜3,000万円）
- 都心ファミリータイプ（3,000万円〜）
利回りを取るなら「低価格高利回り物件」、売却も視野に入れるなら「都心築浅ハイスペック」がいいとのことです。
「都心ファミリータイプ」は資金に余裕がある人向けといった感じですね。
賃貸管理について
続いて、賃貸管理についてですが、３つのプランがあるようです。
- 安心５つ星パック
- 家賃保証システム
- 賃貸管理代行システム
「安心５つ星パック」とは、以下５つの保証があるプランです。
- 35年間家賃保証
- 10年間家賃固定
- 原状回復費無料
- 管理費・修繕積立金定額保証
- 管理業務はすべておまかせ
ただし、当然その分管理手数料が上がってしまいます。
そのあたりは正直に「賃貸管理代行システム」で十分だと言ってくれたので、逆に信用度が増しました。
ちなみに賃貸管理の手数料は「家賃の５％」です。
J.P.Returnsのセミナー内容
さて、ここで今回参加したJ.P.Returnsのセミナー内容をまとめておきます。
タイトルは「表面利回りにだまされるな！損益分岐点からみる不動産投資」でした。
全体の流れを大きく分けるとこんな感じ。
- 第1部；講師による登壇
- 第2部：担当者とマンツーマンでヒアリング
第1部の登壇では、安定した家賃収入を得るために「いかに中古都心ワンルームが有利か」という話がメインでした。
うっかりタイトルを忘れてしまうほど「表面利回り」「損益分岐点」というワードは出てきませんでした（笑）
この会社の自慢はなんといっても入居率99.4%という高さにあるようで、そのために仕入れエリアは超絞っている様子。
東京23区どころか、港区や世田谷区の中でも空室リスクのあるエリアは絶対に手を出さないとのことです。
空室リスクがないエリアを選ぶぶん価格が割高になりやすく、だからこそ「年収400万以上」と足切りしているのでしょう。
第2部のマンツーマンヒアリングでは、まさかの取締役さんが担当につきました。
先ほどのアンケートで「所有物件：2軒」と書いたから、上客と思われたのでしょうか・・・？
ここでようやく「今の年収でどれくらい買えるの？」など、疑問点をガッツリ質問できます。
さて、ここで担当者さんといろいろお話しして、特に印象に残った内容が3点ありました。
- 物件を買う人は、現地に行かずに買う人の方が多い。
- 仕入れはかなりこだわっており、1,000軒仕入れた情報のうち買うのは10軒以下。
- ほぼオーナーチェンジ物件なので、購入した翌月からすぐ家賃収入が発生する。
では、この3点について次章で詳しく説明します。
1.物件を買う人は、現地に行かずに買う人の方が多い。
担当者さんから聞いて一番ビックリしたのはコレですね。
いくらこの会社の物件が間違いないからとはいえ、さすがに下見はしましょうよ！
ゴミ置き場が汚れていたり、外壁がボロボロだったり、外から見てわかることはたくさんありますからね。
人生最大の買い物をするわけですから、買う前に調べられることはできる限り調べるべきです。
「お任せ」するのは構いませんが「丸投げ」ではいけません。
2.仕入れにこだわっており、1000軒のうち買うのは10軒以下。
高い入居率を実現するために、とにかく仕入れにこだわっている様子がうかがえました。
（中古物件しか取り扱っていないので、仕入れがキモなのだそうです）
エリアさえ間違えなければ、築20年を経過しても家賃はそれほど下がらないとのこと。
そのぶんエリアはかなり選定されており、常に仕入れ作業は苦労しているとおっしゃっていました。
素人投資家がいい物件をネットで探しても、どおりですぐに見つからないわけです。
プロの仕入れ業者がこれだけ手頃な物件を買うのに苦労してるわけですからね。
3. ほぼオーナーチェンジ物件なので、購入翌月から家賃収入が発生する。
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が居住中の物件。
つまり、入居者はそのままで所有者が変わるだけなので、購入翌月から家賃収入が入るんですね。
そして驚くことに、この会社の物件はほとんどオーナーチェンジ物件とのこと。
ちなみに、オーナーチェンジ物件の場合は購入前に室内を下見することができません。
入居者さんが退去されたときに初めてお部屋に入ることができます。
よって、ここで好き嫌いが分かれます。
物件内を見てからでないと買いたくない人もいれば、空室期間のないオーナーチェンジ物件だけを探す投資家さんもいます。
入居者がいない間は家賃収入ゼロですから、オーナーチェンジ物件を買いたい気持ちは大いにわかります。
担当者さんへのヒアリングで、特に印象に残ったのは以上の3点。
この場で紹介された物件を即買いする人もいるみたいですが、不動産投資に不慣れな方は避けた方がいいと思います。
セミナー会場の雰囲気にのまれることなく、一度持ち帰ってゆっくり考えることをオススメします。
J.P.Returnsのセミナーはどんな人に向いてる？
今回J.P.Returnsの不動産投資セミナーに参加したところ、およそ適性タイプがみえてきました。
- 年収400万以上あり、住宅ローンで持ち家を購入していない人。
- 東京に住んでおらず、遠隔でも可能な不動産投資がしたいと思ってる人。
- 自分で物件探しや管理をする気はなく、あくまで「資産運用」と割り切ってる人。
そもそも年収400万以上なければ、この会社の紹介物件を買うことは難しそうです。
上に書いた通り、空室リスクのない物件は必然と好立地になるため、物件の価格がそれなりに高いからです。
また、東京に住んでおらず、遠隔で所有したい人にはいいんじゃないかと。
そして、繰り返しになりますが、不動産に対してそもそも興味が薄い人。
「本業の仕事が忙しくてお金を使うヒマがない。でも銀行に預金を眠らせておくくらいなら運用したい」という人には、かなりマッチングするのではないでしょうか。
不動産投資セミナーに参加する際の注意
質問集をつくろう。
スマホのメモアプリを活用して、あらかじめ質問をつくっていったほうがいいなと感じました。
- 自分の収入でどれだけ物件が買えるか？
- 家賃収入をどこまで保証してくれるのか？
- 物件価格以外の諸費用はどれだけかかるか？
などなど。
質問に対する回答はセミナーを開催する会社によって微妙に違うはずなので、いろんな会社の回答を見比べた上で候補を絞っていきましょう。
購入後も長くお付き合いするパートナーですから「質問をしたときにどれくらい親身になって答えてくれるのか」という視点は大切にするべきです。
返事は保留が基本。
担当者さんに聞いてビックリしたのは「この場で購入を決める方もいらっしゃる」ということ。
いくらお金に余裕があったとしても、自分の所有物になる物件くらい、最低でも下見はしたいところ。
セミナーでは物件情報をいくつか提示してくれますが、絶対にその場で購入するなどの返事は避けるべきです。
一つ一つの提案に対して「少し考えさせてください」と返事を保留にして、冷静に考えてから回答するクセをつけましょう。
「その場で返事をしない」というルールは、ぼくが物件を買うときにも自身に課しています。
複数のセミナーに参加すべし。
少し良い物件を見つけると我を忘れそうになりがちです。
ついそれだけに目が行きがちなのですが、物件の数も、セミナーの数も、数え切れないほどあります。
素敵な異性に心を奪われて「恋は盲目」状態になっても、冷静に他と比較したら大したことなかった・・・という経験は誰にでもありますよね？
あくまでこのセミナーは「判断基準の一つ」として、必ずいくつかのセミナーに見て判断しましょう。
さいごに：結局は行動あるのみ。
投資関連の本を読みあさって、知識だけは誰にも負けないが、いつまで経っても物件を買えない人。
こういう人は、お金は減っていませんが、そのぶん膨大な時間を失っていることを忘れています。
もし中古都心マンションに興味があるなら、ぜひセミナーへ実際に足を運んでみてください。
